Fragen und Antworten Privat- und Firmenkunden

Welche Objektunterlagen werden benötigt?
Download PDF: Standard-Anforderungen für Bewertungsunterlagen

Welche Arten von Immobilien werden bewertet?
Bewertet werden alle Arten von Immobilien im In- und Ausland. Vom selbstgenutzten Einfamilienhaus bis zur Golfanlage. Ein besonderer Schwerpunkt des Büros ist die überregionale Bewertung von Gewerbe-, Industrie- und Spezialimmobilien (Gastronomie-, Freizeit- und Sozialimmobilien). Hier können umfangreiche Referenzen vorgelegt werden.

Wo werden Immobilien bewertet?
Wohnimmobilien werden im gesamten Bundesgebiet bewertet. Gewerbeimmobilien und Industriegrundstücke werden bundesweit und auch im europäischen und außereuropäischen Ausland bewertet. Interne und externe Datenbanken sowie Recherchen bei örtlichen Gutachterausschüssen, Behörden, statistischen Landesämtern und Industrie- und Handelskammern gewährleisten realistische Bewertungsergebnisse.

Wer sind die Auftraggeber?
Zu den Auftraggebern zählen vor allem Bankinstitute, Versicherungen und Insolvenzverwalter, aber auch Wirtschaftsprüfer, Unternehmen, Gebietskörperschaften, Privatpersonen und Gerichte.

Wann ist ein Sachverständigengutachten erforderlich?
Hauptsächlich zur Schätzung des Immobilienwertes zu einem in der Gegenwart oder Vergangenheit liegenden Stichtag. Der Schätzwert kann zur Beurteilung der Werthaltigkeit einer dinglichen Sicherheit dienen, zur Schlichtung bei der Verteilung von Vermögenswerten im betrieblichen oder familiären Umfeld oder zu Zwecken des Verkaufs. Ein professionelles Gutachten kann also Zeit und Geld durch Vermeidung langwieriger Auseinandersetzungen oder gar von Gerichtsverfahren sparen. Ein Gutachter wird für seine Neutralität bezahlt. Die Honorare richten sich in der Regel nach der branchenüblichen Honorarordnung.

Wozu einen vereidigten bzw. zertifizierten Sachverständigen beauftragen?
Ein öffentlich bestellter und vereidigter bzw. zertifizierter Sachverständiger hat seine besondere Sachkunde, welche seinen Wissensstand von dem sonstiger Sachverständiger abhebt, vor einer Prüfungskommission unter Beweis stellen müssen. Seine Ausbildung, langjährige Berufserfahrung und die persönliche Integrität wurden geprüft. Ständige Weiterbildung ist obligatorisch. Gutachten von vereidigten Sachverständigen genießen im allgemeinen Geschäftsverkehr eine besonders hohe Glaubwürdigkeit. Nach den Prozessordnungen sollen Gerichte nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragen.

Was ist ein Chartered Surveyor?
Chartered Surveyors sind Mitglieder der im Jahre 1868 gegründeten Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS – (London), das 1881 die königliche Charta erhielt. Das Institut hat zurzeit etwa 140.000 Mitglieder in über 100 Ländern und stellt international eine anerkannte Organisation mit der Gewähr für eine große Leistungsbreite und hohe Qualitätsstandards in der Immobilienwirtschaft dar.

Der traditionelle Qualifikationsweg geht über ein akkreditiertes Studium und das anschließende APC-Verfahren (Assessment of Professional Competence). Nur Chartered Surveyors dürfen die Berufsbezeichnung MRICS (Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) oder – nach mindestens 5 Jahren als qualifiziertes Mitglied und entsprechender Eignung – FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors) führen.

Chartered Surveyors müssen die strengsten Verhaltensregeln („Code of Ethics“) beachten, um den Interessen der Kunden und der Öffentlichkeit gerecht zu werden. Chartered Surveyors verfügen über umfassende Kenntnisse in allen Bereichen von Grundbesitz, Immobilien und Bauprojekten. Sie verstehen sowohl die Immobilienwirtschaft als auch die fachbezogene Gesetzgebung, die wesentlichen Dienstleistungsbereiche, sowie die Wirtschaftlichkeit von Konstruktion, den Erwerb, die Verwaltung, die Bewirtschaftung, die Bewertung und den Verkauf von Immobilien.

Wie ist die Neutralität des Sachverständigen gewährleistet?
Gerät ein vereidigter Sachverständiger in einen Interessenkonflikt oder ist seine Neutralität anderweitig gefährdet, muss er den Auftrag ablehnen. Andernfalls riskiert er den Verlust seiner beruflichen Existenz z.B. durch Entziehung seiner öffentlichen Bestellung. Außerdem haftet er persönlich für Fehlbewertungen.

Wo liegen die fachlichen Grenzen des Sachverständigen?
Auf einige Einflussfaktoren kann in einem Wertgutachten nicht abschließend eingegangen werden. Zum einen, weil die Gutachten ohne Entnahme von Materialproben, das heißt zerstörungsfrei durchgeführt werden, zum anderen, weil das Bestellungsgebiet des Sachverständigen begrenzt ist. Dies betrifft etwa die Prüfung der Altlastenfreiheit und der Tragfähigkeit des Baugrundes, statische Fragen des Bauwerks, den Schadstoffgehalt von Baustoffen, detaillierte Bauschadensbewertungen oder die Wertermittlung von betriebsspezifischen Einrichtungen wie Produktionsanlagen. Diesbezüglich besteht eine enge Kooperation mit einem Kreis qualifizierter Sachverständigen, die im Einzelfall hinzugezogen werden können.
Insolvenzverwalter

Welche Aufgabenstellungen im Rahmen von Insolvenzverfahren gibt es?
Die Immobilienbewertungen dienen zur Information des Insolvenzverwalters oder der Gläubiger (i.d.R. Grundpfandgläubiger).Zur Realisierung einer übertragenden Sanierung wird die Feststellung des Wertes unter Fortführungsaspekten (Going Concern) benötigt.

Was ist der Verkehrswert unter Fortführungsaspekten (Going concern)?
Hier handelt es sich um einen bedingten Verkehrswert (in Anlehnung an § 194 BauGB) unter dem Aspekt der Fortführung des Betriebes (Going Concern). Soll der Betrieb saniert, oder zumindest unter Beibehaltung des Betriebszwecks fortgeführt werden (übertragende Sanierung), so ist unter den Bedingungen der Fortführung zu bewerten. Unter diesen Voraussetzungen können deutlich höhere Ertrags- bzw. Mietansätze, deutlich niedrigere Leerstandsrisiken und eine längere wirtschaftliche Restnutzungsdauer zugrunde gelegt werden. Auch die Altlastenproblematik tritt in der Regel in den Hintergrund.

Welche Besonderheiten sind unter Zerschlagungsgesichtspunkten zu berücksichtigen?
Die Ermittlung des Zerschlagungswerts dient zur Information des Verwalters bzw. der Gläubiger über die Wertverhältnisse im Falle der Aufgabe der betriebsgewöhnlichen Nutzung. Auch hier handelt es sich um einen sog. bedingten Verkehrswert in Anlehnung an § 194 BauGB. Bei der Bewertung ist insbesondere die Drittverwendungsfähigkeit der Gebäude, die Werthaltigkeit des Grund und Bodens, sowie die Situation auf dem regionalen und sektoralen Immobilienmarkt zu beachten. Bei der Bewertung sind vorsichtige Rohertragsansätze, üblicherweise hohe Leerstandsrisiken, sowie insbesondere die Altlastenproblematik zu berücksichtigen.

Welche Vorteile bietet dem Insolvenzverwalter eine Immobilienbewertung durch Ehrenberg I Niemeyer I Adam?
Der Insolvenzverwalter bzw. die Gläubigerbanken erhalten ein Gutachten, aus dem sich sowohl der Fortführungs- wie auch der Zerschlagungswert ergibt. Eine ausführliche Untersuchung der örtlichen Marktgegebenheiten, sowie der Entwicklungsperspektiven der Immobilie, fließen in diese Bewertungen ein. Eine ausführliche Beratung im Anschluss an die Erstattung des Gutachtens klärt über die unterschiedlichen Verwertungsmöglichkeiten auf.

Gibt es einen negativen Verkehrswert im Zerschlagungsfall?
Mögliches, aber nicht seltenes Ergebnis einer Immobilienbewertung ist, dass im Falle der Fortführung des Betriebes ein positiver Verkehrswert ermittelt wird. Im Falle der Aufgabe der betriebsgewöhnlichen Nutzung besteht jedoch die Möglichkeit, dass aufgrund der Lage der Immobilie, des Zustands und möglicher Verunreinigungen im Boden oder in der Gebäudesubstanz, kein positiver Verkehrswert ausgewiesen werden kann. Weitere Ursachen können ein niedriger Bodenwert, sowie hohe Freilegungs- oder Altlastenbeseitigungskosten sein. In diesem Fall ist die Marktgängigkeit der Immobilie nicht gegeben. Streng genommen müsste ein negativer Verkehrswert ausgewiesen werden, was jedoch verwirrend wäre und nur bei der zusammenfassenden Bewertung von Immobilienbeständen (sog. Paketverkäufen) üblich ist.

Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige für die Immobilienbewertung?
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Wie lange dauert die Auftragsbearbeitung eines Gutachtens?
Durch unsere jahrelange Zusammenarbeit mit führenden deutschen Insolvenzverwaltern sind wir mit der notwendigen Erfahrung ausgestattet, um schnell und flexibel reagieren zu können. Unter der Voraussetzung vollständiger und prüffähiger Objektunterlagen liegt die Auftragsbearbeitungszeit in der Regel zwischen zwei und vier Wochen.

Institutionelle Anleger

Können größere Portfolien in kurzer Zeit bearbeitet werden?
Die Bearbeitung größerer Portfolien hängt natürlich von Faktoren wie Anzahl und Homogenität der Objekte und Lagen, sowie Qualität und Umfang der Informationen des Portfolios und letztendlich der Zielvorgabe des Auftraggebers, welchen Zweck das Gutachten erfüllen soll, ab.
Das Spektrum reicht von Einzelbewertungen des "Fair Values" im Rahmen von Bilanzierungen bis zu Massenbewertungen beim An- und Verkauf großer Wohnungsportfolien oder NPL’s.
Durch die Einbindung unserer Vertragsgutachter können auch überregionale Portfolios durch ortsansässige Sachverständige nach einheitlichen E | N | A – Standards professionell, schnell und preiswert bewertet werden.

Überwachung der Ertragsfähigkeit und Update von Marktwerten
Die Anforderungen an die kontinuierliche, unabhängige Beobachtung der Markt- und Objektentwicklung steigen z.B. durch die internationalen Bilanzierungsrichtlinien (IFRS) mit jährlicher Neubewertung oder, verbunden mit Basel II, dem Wunsch der Finanzwelt nach Eigenkapitaltransparenz immer mehr.

Um einerseits die Kosten nicht aus dem Ruder laufen zu lassen, andererseits den hohen Anforderungen gerecht zu werden, erarbeiten wir in enger Abstimmung mit dem Auftraggeber und sofern gewünscht mit dem Wirtschaftsprüfer, Steuerberater oder Finanzinstituten, Tools die diesen Anforderungen gerecht werden.

Werden Wertermittlungsanweisungen von Banken berücksichtigt?
Die verschiedenen Wertermittlungsanweisungen und Ausführungsrichtlinien können auf Wunsch der Auftraggeber ebenso berücksichtigt werden, wie der Wunsch nach speziellen Gutachtendesigns und Formen. Grundsätzlich arbeiten wir gemäß den Vorgaben des Pfandbriefgesetzes bzw. der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).